Hvordan bruke en utleiekalkulator for å vurdere boligkjøp
Planlegger du å kjøpe bolig for utleie? Da lønner det seg å gjøre nøye beregninger først. En utleiekalkulator – slik som verktøyet på Utleiekalken.no – lar deg simulere økonomien i en utleieinvestering før du slår til. Du kan legge inn kjøpesum, lånevilkår, leieinntekter og utgifter, og få en full oversikt over lønnsomheten. I denne artikkelen går vi steg for steg gjennom hvordan du bruker en utleiekalkulator for å vurdere et boligkjøp. Vi forklarer alle felt og funksjoner på en nybegynnervennlig måte, slik at du kan bruke kalkulatoren med selvtillit og ta gode beslutninger.
Start med kjøpssum, omkostninger og egenkapital
Det første du gjør er å fylle inn kjøpssummen – prisen du planlegger å betale for boligen. Deretter legger du inn omkostninger, altså transaksjonskostnader ved kjøpet. I Norge er dette typisk dokumentavgift (2,5 % av kjøpesummen for selveierboliger), samt eventuelle tinglysningsgebyr, eierskiftegebyr (for borettslag) og andre kjøpsomkostninger. Utleiekalkulatoren antar gjerne en standard prosentsats (f.eks. 2,5 %) for omkostninger, men juster tallet om dine faktiske omkostninger er kjent og avviker fra standard.
Neste felt er egenkapital – hvor mye du selv investerer av oppsparte midler. Her kan du skrive inn beløpet du vil legge inn som egenkapital. Kalkulatoren vil da automatisk beregne hvor stor andel dette utgjør i prosent av totalprisen (kjøpssum + omkostninger). Ofte krever bankene minst 15 % egenkapital for første bolig, men du kan prøve deg frem med ulike egenkapitalandeler. Legger du inn for eksempel 20 % egenkapital, beregner kalkulatoren at resten (80 %) må finansieres med lån.
Låneinnstillinger: løpetid, nominell rente og avdragsfrihet
Etter å ha lagt inn kjøpesum og egenkapital, går du videre til lånedelen av kalkulatoren. Basert på kjøpspris og egenkapital vil lånebeløpet typisk fylles ut automatisk (kjøpesum + omkostninger minus egenkapital). Nå skal du angi betingelsene for lånet:
Løpetid: Velg hvor mange år lånet skal nedbetales over. Vanlig løpetid for boliglån er 20–30 år. En lengre løpetid gir lavere månedlige avdrag, men du betaler rentekostnader over lengre tid. Kortere løpetid betyr raskere nedbetaling med høyere terminbeløp. I kalkulatoren kan du prøve ulike løpetider (f.eks. 25 år vs 20 år) og se hvordan det påvirker månedlige utgifter og total rentekostnad.
Nominell rente: Legg inn den nominelle renten du forventer på lånet. Dette er den årlige renten før gebyrer og rentes rente-effekt. Kalkulatoren kan ha et forslag her basert på dagens rentenivå (f.eks. 5.4 % nominell). Du kan justere renten opp eller ned for å teste ulike scenarioer – f.eks. hvis du tror renten vil stige i fremtiden. Husk at nominell rente er grunnlaget; kalkulatoren vil ofte beregne effektiv rente automatisk (effektiv rente tar høyde for at renter belastes oftere enn en gang i året, samt eventuelle gebyrer). Den effektive renten vises gjerne i resultatet for å gi et realistisk bilde av lånekostnaden.
Avdragsfrihet: Noen utleieinvestorer vurderer avdragsfrie lån i en periode. Avdragsfrihet betyr at du i en bestemt periode (f.eks. de første 5 årene) kun betaler renter, og utsetter selve nedbetalingen (avdragene).
Fordeler og ulemper med avdragsfrihet:
Fordeler: Avdragsfrihet gir lavere utgifter i startfasen. Dette kan være nyttig hvis du trenger positiv kontantstrøm fra starten – for eksempel at leieinntektene dine skal dekke lånekostnadene uten å måtte skyte inn penger selv. Det kan også være fornuftig dersom du forventer at boligen stiger i verdi (slik at egenkapitalen din øker via prisstigning i stedet for nedbetaling).
Ulemper: Uten avdrag reduseres ikke gjelden din, så rentekostnadene forblir høyere over tid. Du betaler totalt mer renter fordi lånet står ubetalt lenger. Dessuten tar du en risiko ved å ikke bygge egenkapital gjennom nedbetaling – hvis boligprisene ikke øker som antatt, står du igjen med like høy gjeld senere. Avdragsfrihet krever ofte at banken godkjenner det (de vurderer risikoen), og etter perioden kan det bli et kraftig hopp i månedlige kostnader når avdragene starter.
Bruk kalkulatoren til å sammenligne scenarioer med og uten avdragsfrihet. Legg merke til kontantstrømmen i avdragsfri periode vs. normal nedbetaling, og hvor mye mer renter du betaler totalt. Slik får du et klart bilde av om avdragsfrihet er verdt det for din plan.
Faste utgifter: felleskostnader, strøm m.m.
Et realistisk budsjett for utleieboligen må ta høyde for løpende utgifter. I utleiekalkulatoren finnes egne felter der du legger inn månedlige utgifter knyttet til boligen. Disse postene kalles gjerne driftsutgifter. Kalkulatoren vil trekke dem fra leieinntektene dine for å beregne nettoresultat. Gå gjennom utgiftsfeltene og fyll inn de som er relevante for din bolig:
Felleskostnader: Dette er månedlige fellesutgifter dersom boligen er en leilighet i et sameie eller borettslag. Felleskostnader dekker typisk byggets drift og vedlikehold, vaktmestertjenester, felles forsikring, TV/Internett i sameiet og lignende. Har boligen felleskostnader (ofte oppgitt i salgsannonsen), legg inn beløpet her. Hvis det er en selveierbolig uten felleskostnader (f.eks. en enebolig), kan du la dette stå 0 kr.
Strøm: Legg inn et anslag for månedlige strømutgifter. Hvis du som utleier skal dekke strømregningen (for eksempel ved inkludert strøm i leien), fyll inn forventet beløp per måned. Ofte betaler leietaker for eget strømforbruk, i så fall kan du sette 0 kr her fordi det ikke er din utgift. Sett beløpet ut fra erfaring eller spør seller nåværende eier om typisk strømforbruk.
Internett/TV (Wifi): Dersom du inkluderer internett eller TV-pakke i leien, oppgi månedlig kostnad her. Hvis leietaker tegner eget abonnement, trenger du ikke føre opp noe. Dette feltet lar deg få med f.eks. bredbåndsutgifter du som huseier betaler.
Kommunale avgifter: Kommunale avgifter omfatter eiendommens vann- og avløpsgebyr, renovasjon (søppel) og eventuell eiendomsskatt. Disse betales vanligvis av eier årlig eller kvartalsvis, men du kan her legge inn et gjennomsnitt per måned (kalkulatoren ganger gjerne opp internt). Finn ut hva kommunale avgifter er for boligen (megleroppgaven oppgir ofte estimat per år) og regn om til månedlig beløp. Eiendomsskatt varierer fra kommune til kommune; om aktuelt kan du inkludere den i dette beløpet.
Andre utgifter: De fleste kalkulatorer har ett eller flere felt for «Andre utgifter». Her kan du legge inn alle øvrige kostnader du forventer. Typiske andre utgifter kan være:
Forsikring: Husforsikring/bygningforsikring hvis du må tegne selv (i borettslag er bygningsforsikring ofte i felleskostnader, men innboforsikring dekkes av leietaker).
Vedlikeholdsavsetning: Du kan legge inn et månedlig beløp som settes av til fremtidig vedlikehold (hvis du ikke bruker det separate vedlikeholdsfeltet – se eget punkt om vedlikehold nedenfor).
Alarm eller andre abonnementer: F.eks. boligalarm, velforeningskontingent, o.l., om du som eier betaler dette.
Forvaltningstjenester: Hvis du betaler et firma for å forvalte utleien (innkreving av leie, tilsyn etc.), legg inn kostnaden her.
Fyll ut alle kostnader du som eier må dekke. Jo mer nøyaktig du er, desto mer presis blir kalkylen. Dersom noen av kostnadene allerede inngår i felleskostnader eller dekkes av leietaker, unngå dobbel telling ved å la feltet stå tomt eller 0 kr. Kalkulatoren summerer total driftskostnad per år basert på disse feltene og trekker dem fra leieinntektene for å finne netto leieinntekt.
Inflasjon og boligprisvekst
Utleiekalkulatoren lar deg ta høyde for inflasjon – generell prisstigning i økonomien. Inflasjon påvirker både leieinntekter og utgifter over tid. I kalkulatoren vil du finne et felt for inflasjon (%), ofte med en default verdi. Dette inflasjonstallet brukes til å justere inntekter og utgifter for fremtiden i simuleringen:
Leieinntekter: Hvis du huker av for inflasjonsjustering av leie, vil kalkulatoren anta at husleien øker årlig med inflasjonssatsen. For eksempel, med 2 % inflasjon og 10 000 kr i månedsleie, øker leien til ca. 10 200 kr per måned året etter. Over mange år blir det en betydelig økning. Grafene og årlige resultater vil da vise stigende leieinntekter over tid, ikke flat linje.
Utgifter: Tilsvarende kan faste utgifter øke med inflasjon. Strøm, kommunale avgifter og andre kostnader vil som regel stige noe hvert år. Kalkulatoren kan justere disse opp med samme inflasjonsrate årlig med mindre annet er spesifisert. Merk: Noen utgiftsposter, som felleskostnader, kan øke mer eller mindre enn generell inflasjon (felleskostnader styres av vedlikeholdsbehov, styringsrente osv.), men en inflasjonsjustering gir likevel et greit gjennomsnittlig anslag.
Eiendomsverdi (boligprisvekst): Inflasjon spiller også indirekte inn på boligverdien. Kalkulatoren har et eget felt for årlig vekst i boligmarkedet (%) – som typisk inkluderer både inflasjon og reell verdiendring. For eksempel, om du setter “Årlig boligprisvekst: 2,5 %”, kan det tolkes som at boligen øker i verdi omtrent i takt med inflasjonen. Setter du høyere (f.eks. 5 %), antar du at boligen stiger mer enn inflasjon (realprisvekst). Dette feltet brukes til å beregne hvordan boligens verdi utvikler seg hvert år. Juster tallet basert på din tro på boligmarkedet fremover – men vær realistisk. Historisk tips: I Norge har boligprisene hatt perioder med høy vekst (5–10 % årlig), men også stagnasjon og nedgang. En moderat antagelse som 2–3 % kan være lurt for langsiktige kalkyler, slik at du ikke overvurderer gevinsten. Kalkulatoren lar deg prøve ulike tall her; se på grafene for egenkapital over tid for å forstå effekten av lav vs. høy boligprisvekst.
Reelle vs nominelle tall: Ved å sette inflasjon til 0 % kan du se alle beløp i dagens kroneverdi (reelt). Da justeres ikke leie eller utgifter over tid, så du ser utviklingen uten prisstigning. Dette kan være nyttig for å tenke i «realverdi». Med inflasjon satt til et par prosent får du derimot nominelle tall, som viser faktiske kroner i fremtiden (som naturlig blir høyere). Ingen av delene er «rette» eller «gale», men det er viktig å forstå forskjellen: inflasjon spiser av pengenes verdi over tid, så 15 000 kr i kontantstrøm om 10 år er ikke like mye verdt som 15 000 kr i dag. Kalkulatoren gir deg valget om du vil ta med inflasjon i beregningene eller ikke.
Skatt på leieinntekter og rentefradrag
Når du leier ut bolig, kan det oppstå skatteplikt på leieinntektene. Utleiekalkulatoren har derfor en egen skatt- og fradragsseksjon der du kan angi relevante skatteparametre. Disse feltene er viktige for å beregne netto fortjeneste etter skatt:
Skatt på leieinntekt (%): Her legger du inn skattesatsen for leieinntektene dine. I Norge beskattes netto leieinntekter som kapitalinntekt. Per i dag (2025) er denne skattesatsen 22 %. Kalkulatoren vil med 22 % skatt trekke skatt fra overskuddet av utleien hvert år. Hvis du for eksempel har 100 000 kr i overskudd (leie minus fradragsberettigede utgifter og renter), beregnes 22 000 kr i skatt, og 78 000 kr blir igjen som netto. Delvis skattefritt utleie: Merk at dersom du leier ut en del av egen bolig som du selv bor i, kan leieinntekten være skattefri så lenge du leier ut mindre enn halvparten av boligen (målt i utleieverdi). I et slikt tilfelle betaler du ingen skatt på leien – men da har du heller ikke rett på å trekke fra utgiftsfradrag. Hvordan håndtere dette i kalkulatoren? Én måte er å sette skattesatsen til 0 % og velge å ikke trekke fra utgifter (se neste punkt). Da vil leieinntekten ikke bli skattlagt i beregningen, og utgifter til utleie blir heller ikke gitt noen skatteeffekt. Dette vil tilsvare en skattefri utleiesituasjon, som reflekterer virkeligheten i en slik egen-bolig-utleie.
Trekk utgifter fra inntekt (Ja/Nei): Dette er en viktig innstilling som avgjør hvordan skatt beregnes. Hvis denne står på «Ja», vil kalkulatoren trekke fra utgiftene dine fra leieinntektene før den beregner skatt. Med andre ord beregnes skatt på overskuddet (som i virkeligheten – du skattlegges kun for netto leieinntekt etter fradrag). Dette er korrekt for vanlige utleieboliger der leieinntekt er skattepliktig: du får fradrag for vedlikehold, kommunale avgifter, felleskostnader, avskrivninger osv. Dersom du derimot har en skattefri utleie (som nevnt over), skal du ikke føre opp fradrag. Da kan du sette «Trekk utgifter fra inntekt» til «Nei». Kalkulatoren vil da ignorere utgiftene i skatteberegningen (altså ikke redusere skattepliktig inntekt, siden den uansett er fritatt). Utgiftene påvirker selvfølgelig fortsatt kontantstrømmen din, men ikke skatt, noe kalkulatoren tar hensyn til i totalbildet. For en helt skattefri utleie (egen bolig), vil man altså typisk sette skatt=0 % og utgiftstrekk=Nei. For en vanlig skattepliktig utleiebolig setter man skatt=22 % og utgiftstrekk=Ja, slik at man får riktig beregning av skatt på nettoresultatet.
Rentefradrag (%): I Norge er rentene du betaler på boliglånet fradragsberettiget på skatten. Det vil si at du får tilbake (eller får redusert skatten med) 22 % av betalte renter (samme sats som kapitalinntektsskatt, fordi rentefradrag i praksis gis med samme prosentsats). Utleiekalkulatoren har gjerne rentefradrag satt til 22 % som standard. Dette betyr at når kalkulatoren regner ut total avkastning, legger den til den skattefordelen du får av å betale renter. For eksempel: Har du 50 000 kr i renteutgifter første år, vil rentefradraget på 22 % gi 11 000 kr i redusert skatt. Kalkulatoren vil regne dette beløpet som en «inntekt» (eller redusert kostnad) i investeringskalkylen – i praksis en skatteeffekt som øker netto fortjeneste. Justerbart rentefradrag: Hvorfor kan man endre prosentsatsen? Fordi politiske endringer kan skje. Om myndighetene endrer rentefradraget (f.eks. reduserer det til 20 % eller øker det), kan du simulere konsekvensen. Eller hvis du regner på utleie gjennom et AS (aksjeselskap) der skattesatsen er annerledes, kunne du justere dette. For de fleste privatpersoner vil 22 % være korrekt per i dag. La den stå, med mindre du har grunn til å tro at fradragssatsen blir en annen i fremtiden.
Oppsummering av skatt: Skattefeltet i utleiekalkulatoren gir deg mulighet til å beregne nettoavkastning etter skatt, som er helt sentralt for å vite om utleieprosjektet faktisk lønner seg. Pass på at du velger riktig skatteoppsett for din situasjon (skattepliktig vs skattefri utleie). Kalkulatoren vil vise netto leieinntekt etter skatt per år, og dette tas med i nøkkeltall som netto yield og kontantstrøm. Ved å eksperimentere med skatt og fradrag-innstillingene, kan du også se hvor stor forskjell skattefritak gjør, eller hvor mye rentefradraget sparer deg for hvert år.
Oppussing og vedlikehold
Mange kjøp av utleieboliger involverer en form for oppussing – enten for å øke standarden og verdien, eller bare nødvendig vedlikehold. Utleiekalkulatoren har en egen oppussingsdel der du kan legge inn disse faktorene:
Oppussingskostnad: Hvis du planlegger å pusse opp boligen (for eksempel renovere bad, kjøkken, overflateoppussing osv.), legg inn hvor mye du vil bruke på oppussing. Dette er et engangsbeløp, som typisk kommer i starten av investeringen (ofte rett etter kjøp). Si at du tenker å bruke 100 000 kr på oppgraderinger – skriv dette inn.
Ny verdi etter oppussing: Her angir du forventet markedsverdi av boligen etter oppussingen. For eksempel, hvis du kjøper for 3 000 000 kr og pusser opp for 100 000 kr, håper du kanskje at boligen øker i verdi til 3 300 000 kr. Da legger du inn 3,3 mill som «ny verdi». Kalkulatoren vil da beregne en verdiøkning (i dette eksemplet 200 000 kr, altså 3,3 mill minus 3,1 mill investert). Denne verdiøkningen regnes inn i din avkastning. Tips: Vær realistisk når du anslår ny verdi – ikke alle oppussinger øker verdien tilsvarende kostnad (f.eks. oppussing som bare tar igjen et etterslep på vedlikehold kan gi null gevinst utover å gjøre boligen lettere å leie ut). Undersøk gjerne prisnivået for nyoppussede boliger i området.
Oppussing med EK (egenkapital): Dette er en avkrysningsboks eller valg som bestemmer hvordan oppussingskostnaden finansieres i kalkylen. Hvis du setter «Oppussing med EK = Ja», betyr det at kalkulatoren antar at du betaler oppussingen kontant med egenkapital. Da legges oppussingsbeløpet til din egenkapitalinvestering (altså penger du skyter inn selv). Lånebeløpet økes ikke utover kjøpet. Velger du derimot «Oppussing med EK = Nei», betyr det at du finansierer oppussingen med lånte penger. Kalkulatoren vil da legge oppussingsbeløpet på toppen av lånet ditt. Det vil gi deg høyere lån og dermed høyere renteutgifter, men sparer deg for å bruke egne oppsparte midler. Prøv hva som passer: Har du oppussingsmidler selv og vil unngå mer lån, sett «Ja». Hvis du heller vil lånefinansiere alt, sett «Nei». Legg merke til at totalrentekostnad og kontantstrøm endres av dette valget – lån til oppussing gir økt gjeld og mer rentekostnader, mens oppussing med egenkapital øker det kontante innskuddet ditt (og dermed lavere avkastning % om gevinsten blir lav).
Vedlikehold: I tillegg til eventuelle store oppussinger ved oppstart, bør man ta høyde for løpende vedlikeholdskostnader. Kalkulatoren har et felt for «Vedlikehold i året» eller lignende, der du kan legge inn et årlig beløp avsatt til vedlikehold. Dette representerer utgifter til jevnlig vedlikehold som vil komme etter hvert: maling, reparasjoner, utskifting av slitasjedeler etc. Selv om det ikke kommer store kostnader hvert år, kan det være lurt å budsjettere et gjennomsnittlig beløp. For eksempel kan du sette 10 000 kr per år for en leilighet (ca 833 kr per måned) som et vedlikeholdsbudsjett. Kalkulatoren vil da fordele dette inn i utgiftene årlig. Hva betyr dette for beregningen? Vedlikeholdskostnaden trekkes fra leieinntektene (på lik linje med andre utgifter) hvert år, og reduserer derfor nettoen. Samtidig er vedlikehold som regel fradragsberettiget dersom utleien er skattepliktig, så det vil også redusere skatten i kalkylen (når «trekk utgifter» er på, som det bør i skattepliktige tilfeller). Kort sagt: Ikke glem vedlikehold! En bolig trenger omsorg over tid, og kalkulatoren hjelper deg å ta høyde for dette ved å fylle inn et rimelig årlig vedlikeholdsbeløp.
Oppsummering av oppussingsdelen: Etter å ha fylt ut oppussing og vedlikehold, vil utleiekalkulatoren gi deg en oversikt over verdistigning fra oppussing samt løpende vedlikeholdskostnader. I nøkkeltallene (mer om disse snart) vil du ofte se «verdiøkning» fra oppussing regnet som en gevinst det året oppussingen gjøres, og vedlikehold regnet som årlige utgifter. Kalkulatoren gir dermed et komplett bilde: både engangsinvesteringer som øker verdien, og løpende kostnader som bevarer verdien, er med i regnestykket.
Utleieinntekter: månedsleie, kollektiv og utleieperiode
Nå kommer vi til inntektssiden – det du faktisk tjener på utleien. I utleiekalkulatoren er det et eget avsnitt for Utleie hvor du spesifiserer leieinntektene:
Månedsleie (brutto): Dette er den avtalt husleien per måned du forventer å få fra leietaker, før eventuelle fratrekk. Legg inn markedsleien for boligen. Hvis du ikke vet sikkert, sjekk lignende boliger i området eller hør med en megler for et anslag. For eksempel, skal du leie ut en 3-roms leilighet og ser at markedsleien er ca 12 000 kr/mnd, så skriver du inn 12 000 kr her. Kalkulatoren multipliserer dette med antall måneder utleid for å finne årlig brutto leieinntekt. Husk: Månedsleien bør inkludere eventuell felleskostnadsdeling eller annet hvis leietaker betaler noe av det – men de fleste oppgir bare total leie her.
Kollektiv (utleie per rom): Utleiekalkulatoren på Utleiekalken.no har også en kollektiv-funksjon for de som leier ut bolig romvis. Hvis du planlegger å leie ut bolig til flere personer hver med sin kontrakt (typisk studentkollektiv), kan du velge «Kollektiv». Da får du mulighet til å legge inn leie per rom i stedet for én samlet sum. Kalkulatoren vil typisk vise felter som «Rom 1, Rom 2, Rom 3 …» der du kan skrive inn husleien for hvert rom. For eksempel: Rom 1: 5 000 kr, Rom 2: 5 000 kr, Rom 3: 4 000 kr per måned. Verktøyet summerer automatisk til total månedsleie (her 14 000 kr). Forskjellen på månedsleie og kollektivmodus: I enkelt utleie fyller du kun ut ett beløp (hele boligen under ett), mens i kollektivmodus spesifiserer du flere mindre leieinntekter. Begge deler ender opp i en total månedlig inntekt. Velg det som passer din situasjon. For utleie av en hel enhet til én leietaker – bruk månedsleie enkelt. For utleie av flere rom hver for seg – bruk kollektiv for å få med alle inntektsstrømmene.
Antall måneder utleid: Det er sjelden man har 100 % belegg absolutt hele tiden, spesielt over mange år. Dessuten kan noen kun ønske å leie ut deler av året. I kalkulatoren kan du angi hvor mange måneder per år boligen faktisk er utleid og genererer inntekt. Standard er gjerne 12 måneder, som betyr full utleie hele året. Men vurder din situasjon:
Har du realistisk sett én måned i året uten leietaker (pga. tenant-bytter, oppussing, lavsesong)? Da kan du sette 11 måneder.
Hvis det er en studentbolig som kanskje står tom om sommeren, kan du sette f.eks. 10 av 12 måneder.
Planlegger du å bruke boligen selv i noen måneder? Juster antallet deretter.
Kortidsutleie eller AirBnB kan ha helt andre beleggsmønstre (f.eks. x av 365 døgn belagt), men for langtidsutleie tenker man gjerne i hele måneder.
Kalkulatoren vil bare regne leieinntekt for det antall måneder du oppgir. For eksempel: 10 000 kr/mnd og 10 måneder utleid gir 100 000 kr i årsleie (i stedet for 120 000 kr om det var 12 mnd). Dette gir et mer korrekt bilde av årlige inntekter når man tar høyde for mulige opphold mellom leietakere. For sikkerhets skyld kan du heller være konservativ og anta litt ledighet enn å budsjettere med full kapasitet hvis det ikke er garantert.
Når du har fylt ut leieinntektene, vil kalkulatoren beregne årlig brutto leieinntekt (f.eks. månedsleie × antall måneder) og årlig netto leieinntekt etter utgifter (driftskostnader) og eventuelt skatt. Disse tallene vises i oppsummeringen/nøkkeltallene. Du får dermed oversikt over hvor mye du faktisk sitter igjen med av leieinntektene per år når alt er betalt.
Nøkkeltall: brutto yield, netto yield, ROI og kontantstrøm
Etter at alle inntekter, utgifter og investeringsparametre er fylt inn, vil utleiekalkulatoren presentere en del nøkkeltall. Disse er viktige indikatorer på lønnsomheten i prosjektet. La oss forklare de vanligste nøkkeltallene:
Brutto yield: Yield er et uttrykk for avkastning på eiendomsinvesteringen din i forhold til kjøpesummen. Brutto yield beregnes ofte som årlig brutto leieinntekt delt på kjøpspris. For eksempel, om årlig leie er 120 000 kr og kjøpspris (inkl. omk.) er 3 000 000 kr, så er brutto yield 4 % (0,04 = 120 000/3 000 000). Brutto yield tar ikke hensyn til kostnader, skatt eller finansiering – det er en enkel indikator på eiendommens inntektspotensial i forhold til prisen. Mange investorer bruker brutto yield som en start: er tallet for lavt (f.eks. 4–5 %), kan det være vanskelig å få prosjektet til å lønne seg, mens høy yield (f.eks. 8–10 %) betyr eiendommen kaster av seg mye leie relativt til prisen. Kalkulatoren viser brutto yield prosenten, så du kan se dette umiddelbart.
Netto yield: Der brutto yield er “topplinje”, ser netto yield på hva du sitter igjen med etter utgifter – og i denne kalkulatorens tilfelle også skatt. Netto yield tar typisk årlig netto leieinntekt (etter driftsutgifter og eventuelt skatt) delt på kjøpspris. La oss si brutto leie var 120 000 kr, og du hadde 20 000 kr i utgifter og 22 % skatt på overskuddet, så kanskje nettoen ender rundt 78 000 kr. Delt på 3 000 000 kr gir det ~2,6 % netto yield. Kalkulatoren på Utleiekalken.no oppgir netto yield med skatt trukket fra leieinntektene. Det vil si at den forutsetter du har kjørt vanlig skatteoppsett (skatt 22 %, utgifter trukket) og regner ut hva netto leieinntekt blir etter skatt, og så deler på pris. Netto yield gir et mer realistisk bilde av årlig kontantavkastning du får fra leien. Investeringsmessig er netto yield viktig, for det er de pengene du faktisk kan bruke (til å betale renter/avdrag eller putte i lomma) hvert år.
ROI (Return on Investment): ROI betyr avkastning på investert kapital, og kan defineres litt ulikt avhengig av sammenheng. I utleiekalkulatorens nøkkeltall refererer ROI gjerne til totalavkastningen på din egenkapital i prosent. Denne tar hensyn til alle komponenter av avkastning – ikke bare leie. Det vil si at ROI inkluderer netto leieinntekter pluss verdistigning på boligen pluss eventuell verdiøkning fra oppussing pluss nedbetaling av lån (avdrag) pluss skatteffekter (rentefradrag), alt sett i forhold til din investerte egenkapital. Ofte beregnes ROI for et gitt år, for eksempel etter 1 år eller 5 år, eller som et gjennomsnitt per år. Noen kalkulatorer viser ROI som en årlig prosentsats som kan tolkes litt som «effektiv avkastning på egenkapitalen». Hvis ROI etter 5 år er f.eks. 15 % per år, betyr det at investeringen din har gitt en gjennomsnittlig årlig avkastning på 15 % av pengene du satte inn. ROI er et kraftig nøkkeltall fordi det forteller om hele investeringen (drift + verdistigning) er god, sett opp mot hva du bandt opp av kapital. Merk at ROI vil øke ved høy belåning hvis alt går bra (leverage-effekt), men det går begge veier ved tap. Kalkulatoren hjelper deg se hva du kan oppnå i prosent. For nybegynnere: sammenlign ROI med alternativ plassering av pengene (f.eks. i fond). Er ROI høyere, kan utleie være attraktivt; er den lav eller negativ, bør du revurdere prosjektet.
Kontantstrøm (Cash flow): Kontantstrøm forteller deg hvor mye penger du faktisk får (eller må betale) hver måned eller år fra prosjektet, når alle løpende utgifter og lånekostnader er betalt. Mange ser på månedlig kontantstrøm: er den positiv, betyr det at leieinntekten dekker alle utgifter og lånets renter og avdrag, med penger til overs. En negativ kontantstrøm betyr at leie ikke dekker alt – du må selv legge inn penger hver måned for å dekke lånet eller utgifter. Utleiekalkulatoren beregner gjerne årlig kontantstrøm (summen per år), og noen viser også per måned. Kontantstrømmen tar hensyn til:
Leieinntekter etter eventuelle skatt.
Minus driftsutgifter (felleskostnader, vedlikehold m.m.).
Minus renter til banken.
Minus avdrag (fordi avdrag er også en faktisk utbetaling du må gjøre hver måned, selv om det går til å nedbetale gjeld).
Det som gjenstår er enten et overskudd eller underskudd i cash. Kalkulatoren vil typisk vise dette som et kronebeløp. For eksempel, +5 000 kr per måned betyr du har fem tusen i overskudd hver måned etter at alt er betalt (du kan spare dem eller bruke dem). –5 000 kr betyr du må ut med fem tusen av egen lomme hver måned i tillegg til leieinntektene for å få endene til å møtes. Målsetting: Mange investorer jakter på positiv kontantstrøm, fordi det gir trygghet og fleksibilitet. Andre aksepterer litt negativ kontantstrøm hvis de forventer høy verdistigning (de “sponsor” investeringen løpende mot å få gevinst senere). Bruk nøkkeltallet kontantstrøm til å vurdere om månedlige inntekter og utgifter går i hop. Kalkulatoren gjør det lett: du ser svart på hvitt om du går i pluss eller minus per år. Husk at kontantstrøm påvirkes sterkt av avdragsfrihet: med avdragsfrihet vil kontantstrømmen se bedre ut (fordi avdrag utelates), mens med normal nedbetaling vil kontantstrømmen være lavere siden avdrag er med som utgift i månedsbildet. Uansett – forstå din kontantstrøm før du investerer!
Lånekostnader: avdrag, renter og totalbeløp
Utleiekalkulatoren gir også innsikt i lånekostnadene over tid. Under låneresultatene vil du se nøkkeltall som forklarer hvordan lånet betjenes:
Renter: Dette er det du betaler i rene rentekostnader til banken. Kalkulatoren kan vise rentebeløpet per måned og/eller per år. For eksempel, kanskje det står at renter første år er 150 000 kr, som tilsvarer ca 12 500 kr per måned i renteutgift. Rentekostnaden vil avhenge av lånebeløp og rentefot.
Avdrag: Avdrag er nedbetalingen av selve lånebeløpet (hovedstolen). Når du betaler et terminbeløp til banken, består det av en rentedel og en avdragsdel (unntatt i avdragsfrie perioder, da er det bare renter). Kalkulatoren viser hvor mye du betaler i avdrag. Dette kan vises som avdrag per år, per termin eller totalt over lånets løpetid. For eksempel kan den vise at du betaler 50 000 kr i avdrag første år. Avdragene er penger som går tilbake til deg selv i form av økt egenkapital i boligen (du eier litt mer av boligen for hvert avdrag). I kalkulatorens avkastningsberegning blir derfor avdrag regnet som en “gevinst” for deg – det øker nettoformuen din, selv om det er en utbetaling. Over lånets løpetid vil du betale ned hele lånesummen hvis alt går som planlagt.
Terminbeløp / Lån i måneden: Ofte vil kalkulatoren oppgi månedlig terminbeløp på lånet (sum av renter + avdrag per måned). Dette kan være kalt f.eks. “Lån per mnd”. Det viser hva du må betale banken hver måned. Sammenlign dette tallet med månedsleien etter utgifter for å se om leien dekker lånet. I mange tilfeller vil månedlig lånebeløp overstige netto leieinntekt – da må du dekke mellomlegget selv hver måned (negativ kontantstrøm). Hvis netto leie er høyere enn terminbeløpet, har du positiv kontantstrøm. Kalkulatorens fordeler er at du slipper selv å regne ut annuitetsbetalingen; den gjør det og presenterer beløpet.
Totalbeløp: Dette nøkkeltallet forteller hvor mye du totalt skal betale til banken gjennom lånets levetid. Det inkluderer både hele det opprinnelige lånebeløpet (avdragene) og alle rentene. For eksempel, et lån på 2 500 000 kr over 25 år til 4 % rente kan ha et totalbeløp på kanskje rundt 4 000 000 kr. Det betyr at når lånet er ferdig nedbetalt, har du betalt 4 mill totalt, hvorav 2,5 mill var tilbakebetaling av lånet (avdrag) og 1,5 mill var rentekostnader. Kalkulatoren oppgir gjerne dette totalbeløpet så du ser hva lånet koster deg i lengden. Det kan være litt avskrekkende å se hvor mye rentene utgjør, men det er bedre å vite det på forhånd! Husk at inflasjon delvis spiser opp reell verdi av noen av disse rentene over mange år, men nominelt sett er det dette du betaler.
Samlet sett gir låneresultatene deg et klart bilde av betjeningen av lånet: hvor mye går til renter (bankens fortjeneste), hvor mye går til avdrag (din sparing i form av nedbetalt gjeld), og hva totalprisen for lånet blir. Dette er gull verdt for å planlegge økonomien – du ser om leieinntektene dekker rentene (kanskje ikke all rente i starten), hvor mye gjeld du har nedbetalt etter noen år, og så videre. Du kan bruke dette til å vurdere risiko (f.eks. “hva om renta øker – tåler jeg det?” kan testes ved å øke renteparameteret og se nye tall).
Grafer: visualisering av utviklingen over tid
Tallkolonner kan være tørre; derfor presenterer utleiekalkulatoren gjerne grafer som gjør det lettere å forstå utviklingen over tid. Etter nøkkeltallsseksjonen vil du typisk finne et par grafer som illustrerer investeringen din år for år. La oss se på hvilke grafer som er med og hvordan du tolker dem:
Egenkapital over tid: En vanlig graf viser hvordan din egenkapital (din nettoverdi i prosjektet) utvikler seg for hvert år fremover. Den starter med egenkapitalen du investerte (f.eks. 400 000 kr), og øker etter hvert som årene går. Denne grafen tar høyde for flere faktorer: Nedbetaling av lån øker egenkapitalen (fordi lånesaldo går ned, din andel øker), boligprisvekst øker egenkapitalen (boligen blir mer verdt, gevinsten tilfaller deg), pluss at hvis du har positiv kontantstrøm og velger å la den stå i investeringen så kan det øke (dog i kalkulatoren regnes kontantstrøm oftest ut separat). I grafen “Egenkapital over tid” vil du se en stigende kurve eller søyler som øker for hvert år dersom investeringen er lønnsom. For eksempel kan 400 000 kr vokse til 800 000 kr etter noen år gjennom verdistigning og nedbetalt lån. Inflasjonens effekt: Hvis du har inflasjon med i beregningen, vil nominell egenkapitalvekst se større ut (fordi boligverdien øker litt hvert år selv uten realvekst). Grafen kan vise store tall om 20–30 år (millionbeløp) som kan virke urealistiske ved første øyekast, men husk at om 30 år er kronens verdi lavere. Hvis du vil se utviklingen i dagens kroneverdi, sett inflasjon=0 % før du ser grafen; da får du en flatere kurve som kun reflekterer realvekst. Uansett er grafen super for å visualisere gevinsten: En graf som stiger betyr prosjektet bygger din formue. En flat eller fallende linje ville bety liten eller negativ avkastning (dette kan skje i kalkulatoren om du setter f.eks. boligprisvekst lav eller negativ og store utgifter – da vil egenkapitalen din spises opp over tid).
Kontantstrøm over tid: En annen nyttig graf viser kontantstrøm per år over investeringsperioden. Dette er ofte illustrert med stolper (bar chart) år for år. Hver stolpe representerer netto kontantstrøm det året – altså leieinntekter minus utgifter og lånebetaling for det året. Hvis du hadde negativ kontantstrøm, kan stolpen gå under null (vises som en negativ verdi). Kalkulatoren antar som regel at du reinvesterer overskudd eller henter inn underskudd, men grafen er for å se trenden. Inflasjonsjustert leie: Som vi nevnte, hvis leien justeres med inflasjon hvert år, vil kontantstrømmen din ofte øke over tid. For eksempel, år 1 kan netto cash være -20 000 kr (du gikk 20k i minus), men etter noen år øker husleien mens lånets faste avdrag/renter kanskje er like eller lavere – da kan kontantstrømmen bli positiv. Grafen kan vise at du går fra negativ til positiv kontantstrøm i år X. Eller hvis det alltid var positiv, at den øker ytterligere hvert år. Dette er et godt visuelt hjelpemiddel for å planlegge: Kanskje du ser at de første 5 årene er litt trange (negativ cash), men fra år 6 blir det overskudd hvert år som bare vokser. Da vet du at du må ha råd til å dekke inn de første års underskudd, men at prosjektet blir selvfinansierende senere. Uten inflasjon: Om du satte inflasjon=0, vil kontantstrømmen være mer eller mindre flat i grafen (med mindre rente eller andre forhold endrer seg), fordi leie og utgifter ikke vokser nominelt.
Kort oppsummert: Grafene gjør tallene levende. Bruk dem til å forklare for deg selv (eller for partneren din, eller banken) hvordan investeringen vil utvikle seg. Hvis kurvene peker feil vei (f.eks. fallende egenkapital, negativ cash som blir verre), så er det en advarsel om at kalkylen kanskje ikke er holdbar uten justeringer. Da kan du prøve å endre forutsetninger (høyere leie, lavere kjøpspris, mer egenkapital, lavere rente etc.) og se om grafene bedrer seg.
Investeringsoversikt år for år
I tillegg til grafer har utleiekalkulatoren gjerne en detaljert investeringsoversikt som viser tall år for år i tabellform. Ofte kalles dette “Resultat per år” eller lignende. Her brytes komponentene ned slik at du ser nøyaktig hva som skjer hvert år. Kolonnene kan inkludere for hvert år:
Leieinntekter: Årlig brutto leie (som øker med inflasjon hvis aktivert).
Rentefradrag: Skattefordel fra rentene det året (22 % av renteutgift, som kommer til fradrag).
Boligverdi: Verdien av boligen ved årets slutt (øker med boligprisvekst).
Egenkapital: Din egenkapital ved årets slutt (boligverdi minus lånesaldo).
Årets fortjeneste: Ofte deles det opp i komponenter: verdiøkning, avdragsoppsparing, netto leie etter skatt, osv., som summeres til total fortjeneste for året.
Denne tabellen er veldig lærerik. Du kan for eksempel se at etter 5 år har du betalt X kroner i renter totalt, Y kroner i avdrag, boligverdien er Z, og egenkapitalen din er økt til en viss sum. Du kan se når prosjektet går i pluss årlig (hvis det ikke var med en gang).
Justering av forutsetninger: Fordelen med kalkulatoren er at du kan gå tilbake og endre input og se umiddelbar effekt i denne oversikten. Lurer du på hvordan det ser ut dersom renten øker kraftig om noen år? Du kan ikke sette varierende rente per år i den nåværende versjonen, men du kan simulere et scenario: For eksempel, sett effektiv rente til et høyere tall (si du prøver 6 % i stedet for 4 %) for å se “worst case”. Oversikten vil da vise lavere overskudd, mer rentekostnader, kanskje negativ kontantstrøm flere år. Dette lar deg stressteste investeringen. Tilsvarende kan du prøve et scenario med lav boligprisvekst (f.eks. 0 % vekst) for å se om investeringen kun bærer seg på leieinntektene alene. Juster boligprisvekst-parameteret ned og se hva som skjer med egenkapitalen over tid i tabellen og grafene.
Effektiv rente vs nominell rente: Som nevnt viser kalkulatoren en effektiv rente i output. Dette er nyttig da du ser hva renten faktisk tilsvarer med dagens betingelser (inkl. rentes rente-effekt). Du kan la nominell rente stå som hovedinnstilling og tolke effektiv rente som informativt, men ikke noe du justerer direkte. (Noen kan forveksle dette, men normalt beregnes effektiv ut fra nominell, frekvens og gebyrer.)
Totalt gir investeringsoversikten deg et komplett bilde år for år, nesten som et budsjett/regnskap for utleieprosjektet fremover. For nybegynnere kan det virke mye, men prøv å les deg gjennom ett og ett år: Se hvordan lånet krymper, se hvordan egenkapitalen øker, se hvordan kontantstrømmen utvikler seg. Dette vil gi deg dypere forståelse av dynamikken i eiendomsinvestering.
Lagre og del beregningen (PDF-eksport og lagrefunksjon)
Når du er fornøyd med en kalkulasjon eller vil spare på ulike scenarioer, er det smart å bruke lagre- og delingsfunksjonene:
Lagre kalkulasjon: Utleiekalken lar deg opprette en brukerkonto for å lagre beregningene dine. Ved å trykke «Lagre» og lagre alle tallene du har fylt inn. Fordelen er at du kan logge inn senere, hente frem kalkylen og justere videre uten å starte fra scratch. Du kan også lagre flere forskjellige scenarioer (f.eks. en optimistisk vs pessimistisk variant, eller sammenligne to ulike objekter). For nybegynnere er dette flott – det blir som din personlige portefølje av utleiecase du evaluerer. Tips: Lag en bruker på Utleiekalken.no og sørg for å være innlogget når du fyller ut, så er det enkelt å lagre underveis.
PDF-rapport: Utleiekalkulatoren på Utleiekalken.no har en funksjon for å eksportere resultatet som PDF. Dette genererer en pen rapport som oppsummerer alle nøkkeltall, forutsetningene dine, samt grafer i et lesbart format. Hvorfor er dette nyttig? Fordi du kan dele PDF-en med banken når du søker lån, eller med eventuelle medinvestorer/partnere. En slik rapport gjør et profesjonelt inntrykk: den viser at du har gjort hjemmeleksen din og at prosjektet kan bære seg. For eksempel, du kan få en PDF med tittel «Investeringsanalyse for [adressen]» med oversikt over finansiering, utleie, avkastning, grafer osv. (Husk å sjekke søppelpost-mappen hvis den ikke dukker opp i innboksen med en gang.). Sørg for å lagre kalkulasjonen før du genererer PDF, slik at alt av data kommer riktig med.
Kort sagt, bruk lagringsfunksjonen for din egen del, og PDF-funksjonen for å kommunisere tallene utad. Dette gjør utleiekalkulatoren ikke bare til et lekeverktøy, men et seriøst grunnlag for beslutninger.
Andre nyttige kalkulatorer: korttidsleie og flipping
Utleiekalkulatoren er et allsidig verktøy for tradisjonell langtidsutleie, men hva om du vurderer andre strategier? På Utleiekalken.no finnes det (eller er under utvikling) flere spesialiserte kalkulatorer som bygger på den samme plattformen:
Korttidsleiekalkulator: Denne er tilpasset utleie på kort sikt, slik som Airbnb eller ferieboligutleie. Korttidsutleie skiller seg fra langtidsutleie ved at man opererer med døgnpriser eller ukepriser, beleggprosent (occupancy rate) og ofte høyere inntekter per dag men også flere utgifter (rengjøring, plattformgebyrer, mer arbeid). En korttidsleiekalkulator vil la deg legge inn forventet pris per natt, antall netter utleid per år, ekstra kostnader per booking, osv. Den beregner så lønnsomheten av å drive for eksempel Airbnb. Denne kalkulatoren bygger på mye av logikken fra utleiekalkulatoren – du får yield, ROI, grafer – men tilpasset korttidsmarkedet. Hvis du overveier Airbnb i stedet for langtidsleie, kan det være lurt å sjekke tallene i en slik kalkyle.
Flippingkalkulator: Flipping vil si å kjøpe en bolig for å pusse opp eller øke vedien på en annen måte og selge igjen raskt med fortjeneste, i stedet for å leie den ut. Her er tidsaspektet kortere (kanskje noen måneder), og profitten kommer hovedsakelig fra prisstigning du skaper gjennom oppussing og eventuelt markedets generelle stigning. En flippingkalkulator lar deg legge inn kjøpesum, oppussingsbudsjett, forventet salgssum etter oppussing, kostnader ved salg (megler, dokumentavgift hvis du kjøper og selger raskt, osv.), og skatteforhold (flips kan utløse gevinstskatt hvis ikke gjort som egen bolig i over ett år). Den vil vise hva netto gevinst blir og avkastning på investert kapital i løpet av flippen. Utleiekalkulatoren deler noen elementer (kjøp, oppussing) med en flippingkalkulator, men flippe-verktøyet er mer spisset på kort horisont og engangsgevinst i stedet for løpende utleie. Om du heller vil flippe enn å leie ut, er det verdt å bruke en slik kalkulator.
Merk: Både korttidsleie og flipping involverer andre risikofaktorer og potensialer enn tradisjonell utleie. Det fine er at Utleiekalken legger til rette for alle disse scenarioene med egne kalkulatorer. De er bygget på samme idé – gi deg full oversikt over økonomien – men med parametere spesifikke for hver strategi. Som nybegynner kan du først bruke utleiekalkulatoren for det vanligste tilfellet (langtidsleie), og så utforske de andre kalkulatorene dersom planene dine skulle bevege seg i den retningen.
Avslutning: En utleiekalkulator er et uvurderlig verktøy for deg som vurderer å investere i utleiebolig. Den tar komplekse utregninger og gjør dem forståelige, slik at du kan se hele bildet av investeringens økonomi – fra månedlig cashflow til langsiktig egenkapitalvekst. Ved å følge stegene ovenfor kan du legge inn alle relevante tall i kalkulatoren og tolke resultatene. Enten du er helt fersk eller har litt erfaring, gir kalkulatoren deg en pedagogisk gjennomgang av prosjektets lønnsomhet. Lek deg med tallene: juster pris, leie, kostnader, rente – og merk hvordan det påvirker bunnlinjen. Jo mer du forstår følsomheten i kalkylen, desto tryggere kan du være på beslutningen din.
Til slutt, husk at tall er tall – de gir et estimat, ikke en fasit. Markedet kan endre seg, uforutsette utgifter kan komme, eller leieboere utebli. Bruk derfor kalkulatoren som et verktøy for å bygge en sikkerhetsmargin: hvis kalkylen bare går opp i opp med svært optimistiske anslag, bør du kanskje revurdere. Men hvis den ser lønnsom ut selv under konservative forutsetninger, da har du et godt utgangspunkt! Lykke til med boligkjøp og utleieventyr – med utleiekalkulatorens hjelp står du sterkere rustet til å gjøre en god investering.