Forstå “yield” i eiendomsinvestering

Prøv vår Yield kalkulator her

Når man investerer i eiendom, er yield (ofte kalt direkteavkastning) et av de viktigste begrepene å forstå. Yield forteller deg hvor mye du får igjen i leieinntekter per krone investert, og brukes som en enkel indikator på lønnsomheten til en utleiebolig. I denne artikkelen skal vi se nærmere på hva yield er, hvorfor det er viktig, forskjellen på brutto og netto yield, og hvordan du kan beregne dette selv. Vi går også gjennom hvorfor mange investorer sikter mot 10 % yield, og hvordan en utleiekalkulator kan hjelpe deg å simulere investeringer over 25 år med beregning av kontantstrøm og verdiøkning.

Hva betyr yield, og hvorfor er det viktig?

Yield i eiendomssammenheng er et mål på den årlige avkastningen en eiendom genererer i forhold til prisen du betaler. Enkelt fortalt beregnes yield som leieinntektene per år dividert på eiendommens kjøpspris, uttrykt i prosent. Dette gir et kjapt øyeblikksbilde av direkteavkastningen – altså hvor stor kontant avkastning eiendommen gir hvert år sammenlignet med investeringen. Yield brukes ofte av eiendomsinvestorer for å sammenligne ulike investeringer: jo høyere yield, desto mer leieinntekter får du relativt til prisen på eiendommen.

Hvorfor er yield viktig? For en investor sier yield noe om hvor god løpende kontantstrøm man kan forvente fra en eiendom. Et høyere yield-tall indikerer at eiendommen potensielt er mer lønnsom på kort sikt (før verdiøkning og andre faktorer tas med). Yield gir derfor en rask måte å vurdere om en eiendom “tjener seg selv inn” i tilstrekkelig grad. Selv om yield forenkler virkeligheten noe, er det et nyttig nøkkeltall: Det kan hjelpe deg filtrere hvilke objekter som er verdt å analysere nærmere. Investerer du f.eks. 5 millioner i en leilighet med 5 % yield, vil den gi 250 000 kr i årlige leieinntekter. Er yield derimot 10 %, vil samme beløp investert gi 500 000 kr i året – en vesentlig forskjell for din kontantstrøm.

Det er verdt å merke seg at yield-beregningen utelater finansiering. Den forutsetter at eiendommen er kjøpt med 100 % egenkapital (ingen lån). Dermed påvirkes ikke yield direkte av rentenivå eller låneopptak – disse faktorene kommer i neste omgang når man vurderer faktisk kontantstrøm. Yield isolerer altså eiendommens inntekter og driftskostnader fra finansieringen, slik at man kan sammenligne eiendommers lønnsomhet uavhengig av hvordan de er finansiert. Dette gjør yield spesielt nyttig for å sammenligne eiendommenes avkastning seg imellom, før man tar hensyn til den individuelle investorens lån og økonomi.

Forskjellen på brutto yield og netto yield

Når man snakker om yield, skiller man gjerne mellom brutto yield og netto yield. Forskjellen ligger i hvilke kostnader som er trukket fra leieinntektene før beregning:

• Brutto yield: beregnes før fradrag for kostnader. Man tar årlige brutto leieinntekter og deler på kjøpsprisen, og ganger med 100 for å få prosent. Brutto yield = (Årlig leieinntekt / Kjøpspris) × 100 %. Brutto yield gir en rask, forenklet indikasjon på avkastningen før utgifter. Den tar ikke hensyn til utgifter som felleskostnader, vedlikehold, eiendomsskatt osv. For eksempel, hvis en eiendom koster 2 000 000 kr og leier ut for 120 000 kr per år, er brutto yield 120 000/2 000 000 = 6 %. Dette forteller hvor mye av investeringen som “betales tilbake” i form av leieinntekter hvert år, før utgifter.

• Netto yield: beregnes etter at utgifter – og i vår sammenheng også skatt – er trukket fra leieinntektene. Man tar altså netto årlig leieinntekt (etter å ha betalt driftskostnader og skatt på leieinntektene) og deler på den totale investeringen, og ganger med 100. Netto yield = (Netto årlig leieinntekt etter skatt / Total investering) × 100 %. Netto yield gir et mer realistisk bilde av eiendommens lønnsomhet ved å inkludere kostnader som vedlikehold, forsikring, fellesutgifter, eiendomsskatt osv, i tillegg til at man tar høyde for skatt på leieinntektene. Med andre ord forteller netto yield hvor stor prosent av pengene du har investert som du faktisk sitter igjen med hvert år, etter at alle løpende kostnader og skatter er betalt.

Hvorfor trenger vi begge begrepene? Brutto yield er enkel å beregne og nyttig for en grov sammenligning, men kan fort gi et for optimistisk bilde. En eiendom med 6 % brutto yield kan i praksis ha langt lavere avkastning når utgiftene er trukket fra. Netto yield derimot tar hensyn til de faktiske kostnadene ved å eie og drive boligen, og er dermed et bedre mål på realavkastningen. Som oftest er det netto yield som gir svaret på hvor lønnsom investeringen egentlig er. Mange eiendomsinvestorer fokuserer derfor mest på netto yield når de vurderer utleieobjekter. Brutto yield brukes gjerne i situasjoner der man ikke har oversikt over kostnadene, eller innen næringseiendom hvor eierne kan videreføre mange kostnader til leietaker, mens netto yield er å foretrekke for boligutleie der eieren selv må dekke det meste av driftsutgiftene.

Formler og regneeksempler

La oss illustrere forskjellen med et konkret eksempel på beregning av brutto og netto yield:

I dette eksempelet er brutto yield 8 %, mens netto yield (etter 60 000 kr i utgifter og skatt på leieinntektene) ender på ca. 4,7 %. Forskjellen er betydelig – den illustrerer hvorfor man må ta med utgifter (og skatt) for å få et riktig bilde. Netto yield på 4,7 % betyr at av 3 millioner investert får du igjen cirka 4,7 % av dette i netto fortjeneste per år (rundt 140 000 kr). Resten av leieinntektene har gått med til å dekke kostnader og skatt. Hadde vi sett kun på brutto yield (8 %), ville vi overvurdert den faktiske avkastningen kraftig.

Legg merke til at i mange profesjonelle sammenhenger beregnes netto yield uten å ta hensyn til skatt – de regner kun leie minus eierkostnader delt på pris. Vi har her tatt med skatt i netto yield for å gi småinvestorer et riktigere bilde av kontantavkastningen de faktisk får utbetalt. Poenget står uansett: brutto yield ser bare på inntekter vs. kjøpspris, mens netto yield ser på hva du faktisk sitter igjen med etter utgifter (og her også skatt). Nettotallet er alltid lavere, men også mer relevant for lommeboka di.

Hvorfor sikter mange eiendomsinvestorer mot 10 % yield?

Du har kanskje hørt at erfarne utleieinvestorer ofte jakter objekter med rundt 10 % yield. Dette kan virke høyt – i mange boligmarkeder regnes 4–8 % yield som en normal range, og rundt 6 % som ganske solid. Likevel er det gode grunner til at en yield på 10 % trekkes frem som et mål for lønnsomhet.

For det første gir høy yield en buffer mot rentekostnader og andre utgifter. Vi har de siste årene sett at rentenivået har skutt i været – fra historiske bunnivå rundt 0,5 % i 2020 til over 5 % i 2023. Når rentene er høye, “spiser” de mye av leieinntektene dine dersom du har lån. Har du derimot en yield på for eksempel 10 %, så tåler investeringen din at rentene er høye, fordi leieinntektene fortsatt er store nok til å dekke rentekostnader, utgifter og gi overskudd. En eiendom med lav yield (si 4–5 %) kan fort gå i null eller gi negativ kontantstrøm hvis renten på lånet er like høy eller høyere enn yielden. Med 10 % yield derimot har du en solid margin. Selv etter å ha betalt f.eks. 5 % rente på lånet og satt av til andre utgifter, vil du mest sannsynlig sitte igjen med penger hver måned. Dette betyr positiv kontantstrøm – at det kommer inn mer penger enn det går ut – noe alle investorer ønsker.

Positiv kontantstrøm vil si at leieinntektene dekker alle kostnader (inkludert renter på lån og avdrag), med penger til overs hver måned. Dette er viktig både for din egen økonomiske trygghet og i møte med banken. Mange banker krever at utleieprosjektet ditt har positiv kontantstrøm for at de skal gi full finansiering – de vil se at “regnestykket går i pluss”.

For det andre legger høy yield grunnlaget for videre vekst i din eiendomsportefølje. Når en eiendom “yielder” godt fra dag én, genererer den ekstra penger som kan brukes til å betale ned lån raskere eller spares opp til egenkapital for neste kjøp. Høy løpende avkastning har en slags snøballeffekt: overskuddet kan reinvesteres, slik at du raskere kan kjøpe flere eiendommer. Har du 10 % yield på første kjøp, kan du bygge egenkapital og kredittverdighet fortere enn om du kun hadde 5 % yield. Over tid kan det gjøre forskjellen på om du klarer å kjøpe eiendom nummer to etter et par år, eller må vente mye lenger.

En yield på 10 % fungerer også som en sikkerhetsmargin. Som investor vet du at uforutsette ting kan skje: renten kan stige ytterligere, det kan oppstå vedlikeholdskostnader du ikke planla for, eller perioder med ikke-innbetaling (vacancy). Med høy yield har du mer slingringsmonn til å håndtere slike overraskelser uten å gå i minus. Som Eiendomshjørnet påpeker: høy yield gir bedre kontantstrøm i tider med renteøkninger og hvis uforutsette kostnader oppstår. Det betyr at investeringen din er mer robust.

Til sist skal man ikke undervurdere signaleffekten av en god yield. En investor som kan vise til at “denne boligen yielder rundt 10 %” viser banken at han/hun har gjort en god deal og vet hva man driver med. Det bygger tillit hos långiver. Oppsummert sikter mange mot 10 % yield fordi det sikrer lønnsomhet selv i et tøft klima med høy rente, og fordi det gir positiv kontantstrøm fra dag én. En slik investering bærer seg selv og gir overskudd som kan brukes til å vokse videre.

Merk: En yield på 10 % er et relativt høyt tall i dagens marked, og det er ikke alltid lett å finne objekter som oppfyller dette – ofte må man se utenfor de dyreste områdene eller kjøpe boliger med forbedringspotensial for å oppnå så høy yield. Høyere yield kan indikere at investeringen har litt høyere risiko eller mer arbeid knyttet til seg. Likevel oppfatter mange dette som verdt det, nettopp på grunn of bufferen og kontantstrømmen det gir. Som investor bør du veie potensialet for høy avkastning mot risikoen og lokasjonen for den aktuelle eiendommen. Men har du mulighet til å få tilnærmet 10 % (eller mer) i yield, vil du stå langt sterkere rustet økonomisk enn med en marginalt lønnsom eiendom.

Bruk av utleiekalkulator: Beregn yield, kontantstrøm og verdiøkning

Før man går til innkjøp av en utleiebolig, kan det være svært nyttig å gjøre grundige beregninger. Her kommer utleiekalkulatoren inn som et uvurderlig verktøy. En utleiekalkulator er et digitalt verktøy (ofte tilgjengelig som nettjeneste) der du kan legge inn all relevant informasjon om en potensiell investering, og få ut en full økonomisk simulering. Dette lar deg “prøvekjøre” investeringen på forhånd.

Hva kan en utleiekalkulator gjøre for deg?

Med en god utleiekalkulator kan du:

• Beregne brutto og netto yield: Du legger inn kjøpspris og forventet leie, så regner kalkulatoren ut brutto yield for deg. I tillegg kan du legge inn estimert årlige utgifter (f.eks. felleskostnader, forsikring) og skattesats, slik at den også viser netto yield (etter kostnader og skatt) automatisk. Da får du begge nøkkeltallene uten å måtte regne manuelt.

• Finne netto kontantstrøm: Kalkulatoren tar med finansiering i bildet – du kan legge inn hvor mye lån du skal ha, rente på lånet og avdrag per måned. Basert på dette, og leieinntektene minus utgifter, viser den netto kontantstrøm per måned/år. Dette forteller om du får penger til overs hver måned eller om investeringen går i minus. Du kan justere rentenivået for å se hvordan kontantstrømmen endrer seg dersom rentene går opp eller ned. Slik kan du teste “hva hvis”-scenarioer og sikre at du fortsatt vil ha positiv kontantstrøm under forskjellige forhold.

• Ta hensyn til verdiøkning: Et unikt aspekt ved eiendomsinvestering er potensiell verdiøkning (prisvekst på boligen) over tid. I kalkulatoren kan du legge inn en antatt årlig prisvekst (for eksempel 2 % eller 3 % per år), og da vil den simulere hvordan boligens verdi øker år for år. Dette har stor betydning for den totale avkastningen din. Kalkulatoren kombinerer ofte kontantstrømmen du får hvert år med antatt verdiøkning i boligen, slik at du kan se total fortjeneste over tid.

• Simulere investeringen over 25 år: Ved å kjøre et slikt verktøy får du opp en langtidsprognose, gjerne i form av tabeller eller grafer. For eksempel kan den vise utviklingen i egenkapitalen din over 25 år – hvordan lånet nedbetales og verdien på boligen stiger, slik at egenkapitalen øker. Den kan også vise kontantstrøm over tid år for år (ofte justert for inflasjon hvis du legger det inn). Du får dermed et langtidsperspektiv på investeringen, ikke bare øyeblikksbildet som yield-tallet gir. Dette er svært nyttig for å forstå effekten av renters rente, verdistigning og nedbetaling av lån over flere tiår. Mange kalkulatorer lar deg også lagre ulike scenarioer og sammenligne dem.

• Generere rapport/PDF: Etter at du har lagt inn alle tall og justert til ønsket scenario, kan du ofte eksportere beregningene som en PDF-rapport. Denne rapporten oppsummerer yield, årlige inntekter/utgifter, kontantstrøm, og prognoser for verdi og egenkapital. En slik rapport er perfekt å ta med når du skal snakke med banken om lån – det viser banken at du har gjort hjemmeleksen din, og det dokumenterer at investeringen kan bære seg selv. Det kan også være nyttig for deg selv å ha en utskrift for å gå gjennom tallene i ro og mak eller diskutere dem med en eventuell medinvestor.

En utleiekalkulator gir med andre ord en fullstendig økonomisk simulering av utleieinvesteringen. I stedet for å gjette, kan du se svart på hvitt hvordan tallene vil se ut. Du kan prøve ulike forutsetninger: Hva om renten øker til 6 %? Hva om leieprisen kun blir X kr i måneden? Hva hvis boligen står tom 1 måned i året? Ved å justere slike parametere i kalkulatoren, ser du direkte utslagene. Dette gjør deg langt bedre rustet til å avgjøre om en eiendom er verdt investeringen eller ikke.

Tilgjengelige utleiekalkulatorer i dag (ofte som web-applikasjoner) er som regel brukervennlige. Du legger inn nøkkeltall og får umiddelbar feedback. For eksempel tilbyr noen tjenester mulighet til å simulere endringer i rente og boligverdi enkelt, samt lagre flere kalkyler for senere bruk. Husk bare at resultatene er basert på forutsetningene du legger inn – det er estimater, ikke garantier for fremtiden. Man bør være realistisk med tallene (heller litt konservativ på forventet leieinntekt og prisvekst, og litt romslig på kostnader og rente) for å bygge inn sikkerhetsmarginer.

Eksempel på utslag: La oss si kalkulatoren viser at med dagens rente og 15 % egenkapital vil prosjektet ditt gi en positiv kontantstrøm på 2 000 kr per måned det første året, og at egenkapitalen din kan vokse fra 500 000 kr til over 1 million på ti år gitt 3 % årlig boligprisvekst. Dette kan gi en trygghet for at investeringen er fornuftig. Hvis kalkylen derimot viser et betydelig negativt resultat (f.eks. -2 000 kr per måned i kontantstrøm) under realistiske forutsetninger, vet du at du kanskje bør styre unna den dealen eller forhandle om prisen.

Merk: Utleiekalkulatoren er først og fremst et verktøy for potensielle investeringer. Den hjelper deg å få full oversikt over en potensiell utleiebolig du vurderer å kjøpe. Har du allerede eid boligen en stund, vil du jo ha faktiske regnskapstall og kjenne objektet – da er behovet for en slik simulering mindre. Med andre ord, bruk kalkulatoren til å analysere nye kjøp og sammenligne prospekter mot hverandre. Det er et planleggingsverktøy for investeringsbeslutninger, heller enn et verktøy for løpende drift av en eiendom du allerede eier.

Oppsummering

Yield er et nøkkelbegrep som oppsummerer lønnsomheten til en utleieeiendom i ett tall. Brutto yield gir en rask indikasjon på avkastningen (før kostnader), mens netto yield gir et mer nøyaktig bilde ved å ta hensyn til utgifter og skatt. Å regne ut begge er viktig for å forstå hvor god investeringen din faktisk er. Mange investorer jakter høy yield – gjerne rundt 10 % – fordi det gir robusthet: investeringen tåler høy rente, og man får positiv kontantstrøm som kan reinvesteres. For å gjøre disse vurderingene enklere og mer presise, kan man benytte seg av en utleiekalkulator. Et slikt verktøy lar deg plugge inn tallene og se alt fra yield og månedlig overskudd til hvordan verdien på boligen og egenkapitalen din kan utvikle seg over 25 år. Du kan til og med hente ut en rapport for å underbygge søknaden ovenfor banken.

Til syvende og sist handler eiendomsinvestering om å ta informerte beslutninger. Ved å forstå yield-begrepet inngående og bruke verktøyene tilgjengelig, står du bedre rustet til å finne de investeringene som faktisk blir lønnsomme – ikke bare på papiret, men også i praksis over tid. Lykke til med dine eiendomsinvesteringer!

Kilder: Yield-definisjoner og eksempler er basert på fagkilder fra bransjen. Diskusjonen om 10 % yield og kontantstrøm støttes av erfarne investorråd og markedsdata om rentenivå.